갭투자 금지, 2년 실거주 의무, 대출 규제.
지금 서울에서 갈아타는 유일한 방법은 두 세대가 서로의 집으로 동시에 이주하는 것입니다.
SWITCH는 그 상대를 찾아주고, 감정평가부터 등기·세금 신고까지 약 8주를 함께 갑니다.
팔고 싶은 사람도, 사고 싶은 사람도 많습니다. 그런데 아무도 못 움직입니다.
서울 25개 자치구 전역 + 경기 15곳의 아파트. 갭투자 전면 금지, 허가 후 4개월 이내 입주, 2년 실거주 의무. 사려면 반드시 들어가 살아야 하니, 지금 집을 동시에 비워야 합니다.
주담대 한도 축소, 스트레스 금리 인상, 전세대출 DSR 적용. 매도와 매수 사이의 시차를 메울 브리지 자금이 없습니다.
2026 세제개편안(정부안)은 장기보유특별공제를 거주 기준으로 전환합니다. 1주택자는 '29년부터 보유만으로는 공제를 받을 수 없게 됩니다.
두 세대가 동시에 이주하면 양쪽 모두 실거주 요건을 자동 충족하고, 차액만 정산하므로 필요 자금 자체가 작아집니다.
세제개편안이 스스로 만들어 준 마감시한입니다.
호갱노노가 '실거래가'를 지도에 뿌렸다면, SWITCH는 '이동 욕구'를 지도에 뿌립니다.
국토부에도, 어느 플랫폼에도 없는 데이터입니다.
경쟁사는 교환 매물을 모으려 합니다. 우리는 교환 수요 데이터를 모읍니다.
집을 팔 생각이 없어도, 심지어 집이 없어도 "어디로 가고 싶은가"는 30초면 등록됩니다.
이 데이터가 먼저 쌓이면 매물은 따라옵니다. 반대는 성립하지 않습니다.
동·호수와 내부 사진은 매칭이 성립하기 전까지 절대 공개되지 않습니다.
배달의민족이 "조리 중 → 배달 출발 → 5분 후 도착"으로 준 심리적 안정감을, 20억짜리 거래에 적용합니다. 8주는 불안하기에 충분히 긴 시간이고, 지금 어떻게 되고 있는지 모르는 것이 이 여정의 가장 큰 페인입니다.
각 단계마다 실제 담당 감정평가사·법무사·세무사의 이름과 진행률이 표시됩니다. "어디선가 처리되고 있겠지"가 아니라 "박OO 감정평가사가 지금 68% 작성 중"으로 바뀝니다.
구청 허가가 늦어지거나 서류가 반려되면 사용자가 묻기 전에 푸시가 갑니다. 나쁜 소식을 먼저 말하는 것이 신뢰를 만듭니다.
"지금 17건이 같은 단계에 있습니다" — 사회적 증거이자 외로움 해소 장치입니다. 처음 해보는 교환 거래에서 남들도 이 길을 지나고 있다는 사실이 이탈을 막습니다.
교환 매칭은 알고리즘만으로 안 됩니다. 조건 조율, 차액 협상, 세무 시나리오 비교, 감정가 이견 조정 — 전부 사람의 판단이 필요합니다. 후킹은 데이터로, 매칭은 사람이, 진행은 앱이. 이 분업이 정답입니다.
토허 허가는 접수 후 민원처리기간 15일이 걸리고 서류 보완 시 더 길어집니다. 짧게 부르는 것보다 약속한 기한을 지키는 것이 훨씬 중요합니다. 내부 목표는 8주, 고객 약속은 9주로 운영하십시오.
신장 교환 매칭(kidney exchange)과 동일한 그래프 사이클 탐색 구조입니다.
국내 부동산에서 구현한 곳은 아직 없습니다.
A가 원하는 집의 주인이 마침 A의 집을 원해야 성립합니다. 조건이 양방향으로 정확히 맞아떨어져야 하므로 확률이 구조적으로 낮습니다. 대부분의 교환 서비스가 여기서 좌초합니다.
고리가 길어질수록 조합의 수가 기하급수적으로 늘어납니다. 같은 회원 풀에서 매칭 성공률이 3~5배 올라갑니다. 실행 난이도가 높다는 사실 자체가 진입장벽이 됩니다.
표준 케이스: 20억 ⇄ 22억 교환 · 중개보수 법정 상한 0.7% (주택 15억 이상, 협의) · 교환은 큰 가액 기준
매칭 수락 즉시 전액 결제를 요구하면 전환율이 무너집니다.
자산가가 이탈하는 이유는 돈이 아까워서가 아니라 절차가 미심쩍어서입니다.
진성 확인용 예치금. 상대에게 내 조건이 공개되는 시점에 발생합니다. 미성사 시 전액 환불, 성사 시 수수료에 충당됩니다.
감정평가 200~400만 · 법무 50~100만 · 세무 50~150만. 실제 비용이 발생하는 시점에만 받고, 1원도 남기지 않고 자격사에 전달합니다.
전체 수익의 90%. 등기가 완료되어야만 발생합니다. "성사 안 되면 한 푼도 받지 않습니다"보다 강한 카피는 없습니다.
| 시나리오 | 월 성사 | 건당 매출 | 월 매출 | 연 매출 |
|---|---|---|---|---|
| 보수적 (12개월차) | 15건 | 2,000만원 | 3.0억 | 36억 |
| 기본 (18개월차) | 40건 | 2,000만원 | 8.0억 | 96억 |
| 낙관 (24개월차 · PRIVATE 포함) | 70건 | 2,400만원 | 16.8억 | 200억 |
THE APEX가 VVIP만 노리는 동안,
우리는 대중 티어의 유동성을 등에 업고 이 시장에 들어갑니다.
단지명조차 노출되지 않습니다. 상호 조건이 부합하고 양측이 수락한 경우에만 프라이빗 룸이 열립니다. 심사를 통과한 회원 간에만 노출됩니다.
감정평가사·법무사·세무사·공인중개사로 구성된 전담팀이 배정됩니다. 상속·증여 연계, 법인 보유 자산 재편까지 함께 설계합니다.
30억 매물의 교환 상대가 반드시 30억일 필요는 없습니다. 대중 티어와 매칭 풀을 통합해 차액 정산으로 연결합니다. 매칭 확률에서 이길 수밖에 없는 구조입니다.
이 한 가지만 바로잡으면 나머지는 실행의 문제입니다.
이 구조는 플랫폼이 자격사 업무 대금을 수령하고 마진을 남기는 것으로 읽힙니다. 다음 조항들과 정면 충돌합니다.
① 세무사법 제2조의2 (2021.11 신설 / 2022.11 시행) — 가장 위험
누구든지 세무사나 그 사무직원, 세무법인이나 그 사원·직원에게 세무대리를 소개·알선하고 그 대가를 받거나 요구하여서는 아니 된다.
위반 시 제22조의2에 따라 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금.
여기에 2025.12.23 시행 개정으로 무자격자의 세무대리 오인 표시·광고가 전면 금지되고,
명의대여 몰수·추징 범위가 명의차용자·알선자까지 확대됐습니다.
이 규제로 세무 플랫폼 업계는 사실상 사업모델이 무너졌습니다. 남의 실패를 반복할 이유가 없습니다.
② 공인중개사법
중개보수 법정 한도 초과 수수 금지는 제33조 제1항 제3호, 벌칙은 제49조 제1항 제10호
(1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 + 등록취소·자격정지 가능).
개업공인중개사가 아닌 자의 표시·광고 금지는 제18조의2 제3항.
무등록 중개업은 제9조·제48조 제1호로 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금으로 훨씬 무겁습니다.
③ 법무사법 · 감정평가법
사건 유치 목적 알선 금지, 명의대여 금지 — 동일 구조의 리스크입니다.
| 층위 | 주체 | 계약 관계 | 플랫폼 수익 |
|---|---|---|---|
| 중개 | 플랫폼이 직접 중개법인 설립·등록 (100% 자회사) | 고객 ↔ 우리 중개법인 | 중개보수 직접 수령 (법정요율 내, 완전 합법) |
| 감정평가 | 감정평가법인 (제휴) | 고객 ↔ 감평법인 직접 계약 | 0원 (실비 패스스루) |
| 법무·세무 | 법무사 · 세무사 (제휴) | 고객 ↔ 자격사 직접 계약 | 0원 (실비 패스스루) |
| 플랫폼 | 부동산서비스업 법인 | 고객 ↔ 플랫폼 | 매칭·진행관리 용역료 + 멤버십 |
서울 25개 자치구 전역 지정은 2026년 12월 31일 만료 예정입니다. 4개월 남았습니다. 재지정 여부가 "토허 때문에 교환"이라는 핵심 메시지의 유효성을 좌우합니다.
대응 — 해제되더라도 ① 세제개편(거주공제 전환)은 별개로 유지되어 실거주 이동 수요는 지속되고, ② 대출 규제도 유지되므로 '차액만 정산' 가치는 그대로입니다. 따라서 단일 메시지에 의존하지 말고 '자금 부담 최소화 · 세금 최적화 · 거래 확실성' 3축으로 분산하고, 카피를 모듈화해 정책 변화 시 즉시 교체 가능하게 설계하십시오.
2026.5.29 시행. 2026.5.12 기준 세입자가 거주 중인 주택을, 같은 날부터 계속 무주택인 가구가 매입하면
기존 임대차 만기까지 입주가 유예됩니다(늦어도 2028.5.11 입주). 신청기한 2026.12.31이며 정부가 연장을 검토 중입니다.
이 통로는 "동시 이주가 반드시 필요하다"는 전제에 예외를 만듭니다.
교환 매칭 설계 시 활용 가능한지 반드시 검토하십시오 — 매칭 조건의 유연성을 크게 높일 수 있습니다.